임대차 3법 소급적용

임대차 3법 소급적용

 

현재 임대차 3법 소급적용이 논란이 되고 있습니다. 최근 부동산 관련 대책들이 마구 쏟아지면서 그중에서도 임대차 3법이 국회 상임위원해를 통과하면서 이제 적용될 날이 얼마 남지 않았는데요.

 

오늘은 임대차 3법 소급적용이 어떻게  적용되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차 3법 소급적용

 

임대차 3법이란?

 

 

첫번째로 전월제 신고제 입니다. 기존에는 부동산 매매거래 이용 시 부동산 거래신고를 했습니다. 하지만 전월세 신고제가 시행되면서 전월세를 거래할 경우에도 실거래 신고를 의무적으로 하셔야 합니다.

 

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두번째로 전월제 상한제 입니다. 주택임대차 계약기간이 만료되는 시점인 2년 이후 전월세를 인상할 경우 기존 금액의 5% 이상 금액을 인상하는 것을 금지하는 제도 입니다.

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세번째로 계약갱신 청구권제 입니다. 임대차 계약이 끝나는 시점에서 임차인이 재계약을 원하는 경우 임대인은 반드시 계약을 갱신해주셔야 합니다. 

임대차 3법 소급적용

 

임대차 3법 시행시 발생하는 현상

 

 

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위 임대차 법안들이 시행될 경우 과연 어떤 현상이 발생하게 될까요? 우선 전월세 신고제 시행 시 발생하는 현상으로는 주택거래가 투명해지고 임대 가격을 파악하기 더욱 쉬워지게 됩니다.

 

임차인은 신고 당일 확정일자를 받을 수 있기 때문에 안정성을 확보할 수 있습니다. 또한 정부에서 정확한 세금 산정과 징수 시 더욱 편리하고 부동산 중개소들의 탈세와 불법거래 등을 방지할 수 있습니다. 

임대차 3법 소급적용

 

전월세 신고제의 단점을 확인해보자면 임대인의 임대소득이 투명해지기 때문에 세금을 더 많이 납부하셔야 하며, 세금 부담이 생기고 임차인의 자산규모가 공개 노출 됩니다.

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전월세 상한제는 임대료 상승을 예측할 수 있으며, 5%의 상한선이 적용되기 때문에 임차인에게는 금전적 부담이 적어지게 됩니다. 하지만 임대인의 임대 수익률이 저조해지면서 주택 신규 공급이 줄어드는 현상이 발생할 수 있습니다.

 

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그렇다면 계약갱신 청구권의 경우 어떤 현상이 발생하게 될까요? 우선 계약갱신 청구권은 임차인이 계약이 만료되기 전 계약 연장을 임대인에게 요구할 경우 정당한 사유가 없는 이상 거절할 수 없습니다. 

 

기존 2년 계약에 계약갱신을 청구할 경우 2년 1회 연장이 가능합니다. 계약갱신 청구권이 시행될 경우 임차인은 총 4년이라는 기간의 안정적 주거기간을 유지할 수 있습니다. 

 

하지만 임대인의 입장에서 본인이 거주하고 싶은 주택을 매매하려고 하지만 임차인이 거주하고 있을 경우 주택 매매가 어려워지는 상황이 발생한다는 단점을 가지고 있습니다.

 

임대차 3법 소급적용 논란

 

임대차 3법 소급적용

임대차 3법 중에서 가장 큰 논란을 불러온 법안은 전월세 상한제 입니다. 만약 기존 계약이 만료되면서 동시에 보증금을 대폭 상승시키며 전셋값의 상당한 상승 대란이 발생하는 상황이 일어날 수 있습니다.

 

위 현상을 방지하기 위한 정부 대책으로 소급적용을 한다는 것 인데요. 소급적용 시 기존 전세를 싸게 내놓았던 임대인들은 손해를 보게 됩니다. 

 

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계약갱신 청구권도 소급적용 되면서 기존 계약들 모두 적용 되면서 이미 4년째 거주중인 임차인의 경우에도 계약 갱신 청구권의 소급적용을 통해 2년을 더 거주하실 수 있습니다. 

 

단, 집주인이 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는 사유로는 세입자가 두 달이상 월세를 연체하거나 부정한 방법으로 임차하였거나 불법 전대를 하거나 고의 또는 중대한 과실로 집을 파손, 재건축 등으로 집을 비워야할 경우 집주인은 계약갱신청구권제를 거부할 수 있습니다.

 

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또한 임대인이 직접 자신 소유 집에 들어와 거주할 경우 임차인을 내보낼 수 있게 됩니다. 이 경우에는 집주인은 2년을 거주하셔야 하며, 2년안에 신규 임차인을 받으실 수 없습니다. 

 

만약 새로운 임차인이 2년 안에 들어오게 될 경우 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상 청구를 요구할 수 있습니다. 이는 세입자가 쉽게 소송 대응을 할 수 있도록 법정 손해배상 청구권제를 도입했기 때문입니다.

 

계약갱신청구권과 전월제상한제 바로 시행?

 

임대차 3법 소급적용

 

임대차 3법 중에서 전월제상한제와 계약갱신청구권제를 도입하자는 개정안이 7월 30일 국회 본회의에서 통과되면서 7월 31일 국무호의 의결을 거쳐서 바로 시행될 것이라고 발표 했습니다.

 

세입자들은 2020년 7월 31일부터 계약갱신청구권제와 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있다는 것 입니다.  

 

임대차 3법 소급적용

 

또한 법 시행 이전 집주인이 미리 계약 갱신에 동의하며 과도하게 임대료를 올리자고 제안하였고 세입자가 동의해도 계약갱신청구권을 쓸 경우 전월세상한제를 지켜달라고 요구할 수 있게됩니다. 

 

임대차 3법 중에서 나머지 전월세 신고제는 준비 기간을 거쳐서 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이라고 합니다. 

 

임대차 3법 소급적용

 

한편 임대차 3법으로 인해 역대급 전세대란이 올 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 또한 계약만료 6개월에서 2개월 전이며 임대차 3법이 도입되기 전에는 세입자를 대상으로 갱신 거절을 통보할 경우 임대차 3법 적용을 피할 수 있습니다. 

 

이를 이용하여 전세 보증금을 대폭 상승 시킬것으로 우려가 되고 있습니다. 이상 임대차 3법 소급적용에 대해서 알아보았습니다. 감사합니다.